如何購(gòu)買二手房更省稅 ，做到以下五點(diǎn)更省錢

　　購(gòu)買二手房，除了需要繳納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)之外，還可能涉及中介費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)、公證費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用累計(jì)起來(lái)，是一筆不小的開(kāi)支。那么，可不可以在稅費(fèi)上有省錢的法子？

先來(lái)看看二手房交易涉及哪些稅

契稅

　　符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下（在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%）、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下等三個(gè)條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的1.5%。反之則按3%。

　　新政下的契稅：

　　普通住宅：90平米以下：1%

　　90-140平米：1.5%

　　140平米以上或是非普宅：3%、商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：3%

　　個(gè)人所得稅

　　普通住宅2年之內(nèi)：{售房收入－購(gòu)房總額－（營(yíng)業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅）}×20%；

　　2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入－購(gòu)房總額－印花稅）×20%。

　　出售公房：5年之內(nèi)，（售房收入－經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款－土地出讓金－合理費(fèi)用）×20%，其中經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。出售不是家庭唯一住房的個(gè)稅按房?jī)r(jià)的1%征收。

　　交易手續(xù)費(fèi)

　　3元/平方米×建筑面積

　　印花稅

　　房屋成交總額×0.05%

從2009年開(kāi)始國(guó)家暫免征收住宅印花稅

　　營(yíng)業(yè)稅

　　住宅2年內(nèi)：房屋評(píng)估總額×5.6% ；

　　2年或2年以上普通住宅無(wú)營(yíng)業(yè)稅。

　　2015年3月30日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2015]39號(hào)）規(guī)定：“個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。”

　　城市維護(hù)建設(shè)稅

　　營(yíng)業(yè)稅的7%，該稅在賣方需要交納增值稅、營(yíng)業(yè)稅的情況下交納，并按照繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅的稅費(fèi)進(jìn)行計(jì)算，若無(wú)需繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅的，也無(wú)需繳納該項(xiàng)費(fèi)用。

　　教育費(fèi)附加

　　營(yíng)業(yè)稅的3%，該稅在賣方需要交納增值稅、營(yíng)業(yè)稅的情況下交納，并按照繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅的稅額進(jìn)行計(jì)算，若無(wú)需繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅的，也無(wú)需繳納該項(xiàng)費(fèi)用。

　　土地增值稅

　　普通住宅在其轉(zhuǎn)讓時(shí)，暫免征收土地增值稅（普通住宅免征）

　　轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅（5年或5年以上免征）

　　居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅（房屋成交總額×0.25%）

　　居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅（房屋成交總額×0.5%）

　　房屋所有權(quán)登記費(fèi)

　　80元，共有權(quán)證：20元

　　買賣合同公證費(fèi)

　　買賣合同需要公證時(shí)才須繳納，房屋成交總額×0.3%

　　那么多的稅費(fèi)砍下來(lái)也是讓人頭疼的

那么省稅的辦法有哪些呢

一、營(yíng)業(yè)稅：選擇2年以上的住房

　　根據(jù)2015年最新的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　所以根據(jù)規(guī)定內(nèi)容得知，購(gòu)買2年以上的普通住房營(yíng)業(yè)稅減免幅度最大。但營(yíng)業(yè)稅減免需要注意兩個(gè)方面問(wèn)題：

　　1、房屋購(gòu)買時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)

　　個(gè)人購(gòu)買住房進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間；

　　個(gè)人將受贈(zèng)、繼承、離婚分割等非購(gòu)買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，其購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割前的購(gòu)房時(shí)間確定；

　　根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買的共有住房，以購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買的時(shí)間。二是普通住宅和非普通住宅的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、普通住宅和非普通住宅的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定：享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

　　單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下；

　　各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

　　雖各地對(duì)普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同，大多數(shù)將單套建筑面積不超過(guò)144平方米的住房作為普通住房。

二、首次購(gòu)房出具無(wú)房證明

　　對(duì)于首次購(gòu)房的認(rèn)定，根據(jù)相關(guān)規(guī)定是這樣顯示的：對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　另外還有規(guī)定注明，“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

　　首次購(gòu)買普通住房的個(gè)人，可以向房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)查詢家庭住房登記記錄，并由其出具無(wú)房證明，如果當(dāng)?shù)夭痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，可以提交確實(shí)是首次購(gòu)買普通住房的書(shū)面誠(chéng)信保證，從而享受一定幅度的契稅優(yōu)惠。

三、妥善保管相關(guān)有效憑據(jù)

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定：對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。不過(guò)需要注意的是，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間，以銷售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。

　　納稅人符合自用5年以上和家庭唯一生活用房?jī)蓚€(gè)條件的，免征個(gè)人所得稅。不符合上述政策的，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個(gè)人所得稅，具體有查驗(yàn)征收或核定征收兩種征收方式。納稅人能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的，適用查驗(yàn)征收，否則適用核定征收。

四、分家析產(chǎn)稅收有優(yōu)惠

　　分家析產(chǎn)是家庭房產(chǎn)分割轉(zhuǎn)移的形式。分家析產(chǎn)，是指家庭成員通過(guò)協(xié)議的方式，根據(jù)共同議定的標(biāo)準(zhǔn)，將家庭共有財(cái)產(chǎn)予以分割，明確到各共有人各自所有的行為。

　　根據(jù)規(guī)定：通過(guò)離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。

五、房屋交換契稅有優(yōu)惠

　　房屋交換是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第十條規(guī)定：土地、房屋權(quán)屬交換，交換價(jià)格相等的，免征契稅；交換價(jià)格不相等的，向多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方征收契稅。

　　例如：甲乙有各自換房的需求。甲有一套房，價(jià)格80萬(wàn)，乙有一套房，價(jià)格100萬(wàn)，雙方均無(wú)按揭和抵押。如果甲乙達(dá)成協(xié)議，甲再支付乙20萬(wàn)元房款，雙方進(jìn)行房屋互換。那么甲乙都享受契稅的優(yōu)惠，甲只需繳納20×3%=0.6萬(wàn)元契稅，乙不需要交納契稅。如果按照先賣再買的處理方法，甲則需繳納契稅100×3%=3萬(wàn)元，乙需繳納契稅80×3%=2.4萬(wàn)元（不考慮契稅稅率優(yōu)惠）。

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